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广州9月二手住宅:受一手分流有所缓解 成交微幅提升

 时间:2019-11-12 17:50:30 阅读人数:2312


2019年9月1日至28日,广州(不含南沙和从化)共有4324个中介网络签名,同比增长2.8%。就价格而言,本月二手房网签平均价格为27116元/㎡,比上个月上涨0.89%。

查看之前的“金九”二手交易,2017/2018年9月的交易额分别下降了0.6%和24.1%。

相比之下,今年的“金九”相对“特别”,营业额不但没有下降,反而上升了。过去三年同期,“唯一”营业额比8月份要好,周杜灿营业额基本保持在1100左右。

这表明二级市场现在更加稳定和理性,一些客户的观望情绪也有所放缓。

广州中原研发部门认为,9月份的交易好于8月份的主要原因如下:

(1)二手和一手转用问题有所缓解。

今年市场的新房供应量远低于往年同期。新批准的房屋数量同比下降了近60%,尤其是地铁和市区附近的房屋。

此外,本月一级市场供应以中高端市场来源为主,如思科智慧城市12光年和葛洲坝子君地区。商品数量相对较小,市场消化相对缓慢。本月的二手交通几乎没有受到第一手交通分流的影响。

(2)市场储备充足,业主报价相对合理。

在过去的两个月里,每周新增房屋的数量相对可观,超过1000套,客户可以选择增加。此外,业主“报高价”的现象相对减少,同时还有一定的讨价还价空间(一般在3%-5%左右)。

结果,二手顾客的接受度增加了,观望的情绪减缓了,顾客的数量也增加了。

据统计,本月中原二手公司新客户数量同比增长3.7%,手表客户数量同比增长8.0%。

九月市场热点

随着对新需求住房的需求下降,交易比例也下降了。

根据广州中原研发部门的监测,第一套和第二套新需求公寓的交易量都有不同程度的下降。其中,首套公寓的交易比例甚至下降到10.6%,比上个月净下降2.3%。

相反,三间房的改善及更换单位比例上升至42.1%,较上月净增加2.2%。

广州中原研发部认为,1套和2套新屋的成交量下降主要有两个原因:

一方面,本月小北路板块和城市桥牌板块等板块相对稀缺,而一些定向和中等规模的住房客户接受意愿较低,导致本月一些小型住房单元交易能力下降。

另一方面,楼梯建筑的一些离散业主投标相对困难,但大面积业主的议价空间一般高于急需的物业,这加快了客户进入市场的更换和改善速度,3房和4房的交易活跃。

地区评论

天河和荔湾表现强劲,黄埔拒绝合理

从各区的交易情况来看,本月广州大部分地区的二手货交易额比上个月有所增加。

其中,天河区和荔湾区增幅相对较大。1月1日至28日,交易量为502笔,交易量为272笔,分别增长14.9%和35.3%。

其中,荔湾成交排名跃升至第八。另一方面,番禺在1月至28日期间保持了812笔交易的领先地位,较上月分别增长了4.5%和4.5%。

此外,应该指出的是,黄浦区本月的交易量没有上升,而是下降了,环比下降了13.1%,1月28日只有206笔交易。

主要是由于黄埔7月和8月的交易量相对较高,一些优质板块来源和客户被迅速消化,而后续供应不足,导致本月整体市场交易量略有下降。

天河区

东圃板块价格下跌,客户能及时进入市场

本月,天河有502个二手网上签约案例,比上个月增长14.9%。据广州中原研发部门监测,河北板块本月成交量较8月略有下降,市场客户数量也有所下降。

主要是由于上月河北板块客户进入市场的热情高涨,交易有了明显改善,消化了前一段时间积压的采购需求,导致本月交易回落。

然而,华侨花园的优质住房交易仍然活跃,本月中原地区的平均交易价格为每平方米75797元。

此外,根据广州中原研发部门的调查,东圃板块的成交量本月略有回暖,购房者大幅增加。“隔壁”珠江花城的开放甚至没有影响购房需求。

主要原因是该板块的二手持有者对未来市场的信心相对较弱,并已开始降低价格。

目前,该板块的整体楼市价格略低于以前。以中海康城的两笔交易为例。北部一套位置安静、面积102平方米的三套公寓的总成交价约为420万元,而同一方向的同一套公寓的单价本月已降至406.5万元。

因此,现在是“上车”的好时机。一些新需要的客户可以及时购买自己的“水心”房产,以降低购买成本。

越秀区

小北路板块推高价格板块继续供不应求

9月份,越秀区二手交易数量为283笔,比上个月下降6.0%。

然而,据广州中原研发部门监测,东风东板交易活动本月大幅反弹,甚至超过北京路和淘金板块。

房客人数比8月份增加了20-30%,出租房的频率也增加了。交易周期比8月稍短。

其中,板块中最活跃的建筑是东风广场和金城花园,平均成交价格分别为83928元/平方和76055元/平方。

此外,应该指出的是,小北路本月的交易业绩相当“一般”,盘源整体下滑缓慢,尤其是楼梯楼分散的盘性能。

广州中原研发部门进行的一项调查显示,本月小北路交易活动的下降主要是由于板块“竹笋”的快速去活化,但没有及时添加。

然而,一些高价房屋的业主态度强硬,价格居高不下,导致双方长期僵持不下,从而导致本月交易中该板块略显疲惫。

因此,广州中原研发部门建议,一些急于出售的业主可以根据实际市场情况适当调整报价,以加快交易的完成。

海珠区

浙江的营业额略有下降,海珠西依然活跃。

9月,海珠区二手房网络标识数量为484个,比上个月下降1.2%。据监测,本月海珠区江南大道南盘交易表现稳定。

其中,保利棉树园和富力顺义园最为活跃,9月份平均交易价格分别为每平方米29126元和40006元,平均交易价格分别为每平方米121万元和500万元。

然而,赤岗板块的交易明显萎缩,交易量甚至低于江南大道南盘。主要原因是当前交易周期相对较长,而前一笔交易活跃,消化了太多老客户,导致当前客户少订单多,交易能力明显下降。

目前,赤岗板块大部分交易仍由裘德花园(Jude Garden)支持,平均交易价格为每平方米20,214元,进入门槛较低。

相对而言,本月海珠区海珠西板块的交易一直保持高位活跃,是海珠区主要二级交易之一。

板材需求活跃有两个主要原因:

一方面,板块高品质的居住区拥挤,生活设施成熟,交通网络发达。为了提高和取代买家对板块的关注,今年板块上的客户数量处于较高水平。以板块“星盘”光大花园为例,二手皮带读数基本呈上升趋势,9月份皮带读数较8月份增长13.6%。

另一方面,目前对于二手板的拥有者来说,有相对较大的讨价还价空间。以光大花园为例,一些长期板块源的降价幅度基本在5%左右,在15万-20万元之间,而购房者在达到合适的价格后会很快进入市场。

荔湾区

分散表现活跃,只需要户型成交攀升

9月份,荔湾区二手房网签数量为272个,比上个月增长35.3%,二手房网签平均价格为每平方米29047元。

根据中原地区的交易数据,由于荔湾区康王路板块处于低位,本月平均交易价格主要为3万-3.1万元/平方米,整体市场交易相对活跃。

荔湾广场是交易相对活跃的主要建筑。本月平均成交价格为23,182元/㎡。

此外,根据广州中原研发部门的监测,本月荔湾区1区和2区新增公寓的比例大幅上升。

其中,本月单间公寓周转率为14.3%,比上个月净增1.6%。然而,两房交易的比例上升至50.5%,比上个月净增5.3%。

据了解,新需求公寓的营业额主要是由于这个月的营业额主要是由于楼梯建筑的零散销售。低平均价格和低总价的优势吸引了许多首次购买者。

以中山八路板块为例。它的活跃扩散主要集中在南安路和中山八路。其平均交易价格仅为20,876元/平方米。和27,010元/平方米。总价格约为150-180万元/平方米。进入门槛很低。

此外,本月零售额活跃的原因更为重要,因为一些打算更换的业主已经很长时间无法更换,他们的心理价格也逐渐开始下降。为了加快旧库存的销售,一些楼梯建筑可以将其零售量减少大约80,000至100,000,即总价格的大约5%至8%。

白云区

机场路的热度没有减弱,罗崇伟的交易量也有所下降。

9月份,白云区二手住宅网络标识案例为421起,与上月基本持平。本月,白云区机场路板块交易继续活跃。2019年9月,机场路板块平均成交价格为29,513元/㎡。

机场道路中,惠桥新城和云源新村最为活跃,本月中原地区成交价格分别为29105元/m2和26238元/m2。

由于机场路板价格低廉,交通可达性逐步提高,交易热并未降低。

此外,据调查,罗崇伟板块本月整体市场活动大幅下降,买家数量较8月同期大幅下降,较上月净减少37.5%。

广州中原研发部门认为,罗崇伟板块交易大幅下降的主要原因是:

市场上很少有面向顾客的“心水”公寓。以富力半岛为例。中高层建筑中71㎡的两居室和89㎡的三居室相对“吃香”,而业主的供应量相对较低,导致目前中高层建筑竹笋不多,而剩下的菜肴大多集中在中低层建筑中。客户接受的意愿很低,交易也减少了。

番禺区

洛溪板块的二手活动反弹

2019年9月,番禺区二手互联网标志平均价格为24,888元/㎡;孙嘉园的中介网络签约812起,比上个月增长4.5%。据广州中原研发部门监测,番禺中村板块依托“只需+社区”的招牌,整体成交量较高,仍然支撑着番禺与石桥板块的整体成交量。

然而,由于华南大部分高品质房屋规模较大,市场进入门槛相对较高,业主目前报价相对比较坚挺,因此本月交易的整体活动水平相对平均。

本月华南板块平均成交价格为35,180元/平方米,其中金谷花园、广州雅居乐花园等活跃建筑平均成交价格分别为34,796元/平方米和39,136元/平方米。

此外,根据广州中原研发部门进行的调查,此前表现平平的洛溪板块(Luoxi Plate)的交易活动本月大幅增加。与8月份同期相比,中原地区新增购房者增加了20%-30%。

有两个主要原因:

一方面,前一段时间被严重挪用的广州田园越时代项目,目前正处于物资短缺阶段。例如,88㎡的公寓已经基本售完,而其他公寓可供选择的楼层更少,迫使一些急切的买家回到二手房市场。

另一方面,目前,板块所有者的“心理价格”略有松动,还有一定的谈判空间。例如,珊瑚湾银行类型的高端项目提供了更多的利润空间。据了解,前一段时间出售的一栋230平方米珊瑚湾银行大楼的业主原本的价格为920万元,但现在价格已降至900万元,价格可以“讨论”。

预报

新房将增加二手货的销售,并将面临第一手销售的问题。

9月份,尽管广州二手房市场的活动有所改善,但总体形势仍未“回暖”,周杜的交易量仍保持在1100宗的正常水平。

目前,二级交易环境总体表现稳定健康,客户进入市场相对理性。因此,很难看到二级市场交易的“井喷”波动,基本稳定。

此外,应该指出,十一月的黄金周一直是开发商集中精力打开和推销商品的一个节点。此外,今年9月,一级市场供应部门达到今年第二高水平,达到725,000 ㎡ (6,523台)。

该行预计将在第10期陆续“上线”。

当二手交易能力下降时,这可能会进一步转移一些客户。

因此,广州中原研发部门预测,今年10月份的二手房交易将在9月份的基础上稳步波动或略有下降,而净签约价格仍将保持在每平方米2.7万元左右。

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